Cuidado com as armadilhas de um Contrato

A consultoria/advocacia preventiva é uma necessidade que afeta a todo e qualquer empresário, ou qualquer pessoa comum que pretenda investir suas economias ou realizar o seu sonho de adquirir uma casa própria.

Por isso, atendendo as necessidades dos dias atuais, o advogado não pode ter somente a tradicional função de defender os interesses do seu cliente nos tribunais. O advogado tem que estar ao lado de seu cliente em todos os momentos, assessorando-o preventivamente, justamente para evitar futuras demandas judiciais, permitindo ao empresário ou investidor, enfrentar os riscos inerentes aos negócios de forma segura e eficiente.

A visão preventiva da advocacia moderna deve aliar toda a gama de conhecimento técnico-jurídico inerente ao bom operador do direito, com uma visão macro do mercado dos negócios, além de uma visão administrativa comercial, para que possa assim balizar os riscos de uma negociação de forma mais efetiva, colocando na balança não só sua visão jurídica, mas o quanto os riscos e imbróglios legais se contrapõem com os outros parâmetros do negócio – técnicas de negociação, aspectos contábeis e cartorários, tributários, econômico/administrativo, ambientais e financeiros – oferecendo um parecer mais completo e seguro para seu parceiro, que pode tomar suas decisões de forma mais consciente e com segurança.

A forma mais clássica e conhecida da advocacia preventiva são os contratos.

Neste contexto, aumenta a preocupação com a linguagem, ou seja, a escolha das expressões capazes de traduzir com perfeição a vontade de cada uma das partes, para que se firmem um acordo com qualidade, e que, provavelmente, será executado sem maiores transtornos.

A questão da linguagem comprova sua importância quanto mais se constata o enorme número de litígios provenientes de divergências na interpretação dos contratos, quase sempre em razão da falta de técnica com que estes são celebrados.

Como exemplo, posso citar um caso que presenciei, onde foi celebrado um contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel, que se encontrava com uma alienação junto a uma instituição financeira. Assim, foi acordado que iria se efetuar o pagamento de um sinal e princípio de pagamento, e o restante, seria pago na assinatura da escritura pública definitiva junto ao Cartório de Registros de Imóveis, mediante apresentação da quitação desta alienação pela vendedora.

A princípio tudo correto, ocorre que não atentaram no momento da elaboração do contrato, sobre o real valor de saldo devedor desta alienação, que era um financiamento imobiliário antigo, onde tinham parâmetros distintos aos usados hoje em dia, bem como não se estabeleceu um prazo para que isso fosse finalizado.

Assim, a vendedora não conseguia quitar seu débito anterior e, consequentemente, o comprador não podia concretizar sua compra.

Portanto, nota-se que a preocupação com a boa escolha e colocação correta das palavras não é apenas estética. Uma vírgula, colocada no lugar errado, ou um termo técnico faltante, dá margem a discussões posteriores que podem inviabilizar a conclusão do contrato.

Assim, a advocacia moderna preventiva é um meio inteligente e, principalmente, econômico de se fechar bons negócios.

Algumas pequenas dicas para não cair nas armadilhas de um contrato:

1) O comprador deverá checar se as informações contratuais correspondem ao contido na matrícula do imóvel que está sendo negociado, junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

2) Algumas construtoras, não costumam negociar uma nova redação para as cláusulas dos contratos feitos diretamente com elas, alegando que o contrato é padrão. Isso não esta correto, deve-se discutir clausulas que sejam prejudiciais, ou que não se enquadrem no escopo do negócio a ser celebrado.

3) Em alguns contratos de aquisição de apartamentos, a garagem aparece como a parte integrante da área privativa, o que muitas vezes não é verdade. O que resulta em diferença no preço do apartamento, já que, em média, o preço do m² de área privativa custa o dobro do preço do m² de área comum. É preciso checar no registro da incorporação se a garagem consta com área privativa ou comum.

4) O contrato costuma surpreender nas cláusulas de reajuste. Os problemas mais comuns são:

4.1. Reajuste retroativo, com data-base anterior à da assinatura do contrato. Isso significa pagar mais que o esperado;

4.2. Índices de reajuste alternativos, valendo aquele que apresentar a maior variação. É ilegal, pois a escolha fica a critério exclusivo da construtora. Os tribunais não têm admitido tal prática;

4.3. Índices de reajustes substitutivos, que serão usados quando o índice do contrato deixar de expressar o aumento ilegal de preços (congelamento, por exemplo). É legal, mas a substituição só vale a partir do fato que modificou os critérios;

4.4. O Plano Real só admite reajuste anual das prestações. Mas algumas construtoras têm cobrado também a diferença entre a parcela fixa paga pelo consumidor e o seu valor corrigido mês a mês pelo índice contratual.

Dr. André Luiz Coutinho de Oliveira

Advogado Pós Graduando em Direito Imobiliário